Qui possède le sol décide de tout le reste. Habiter, cultiver, produire, se déplacer, préserver : tout en découle. C’est le point de départ de Jean Guiony, urbaniste et président de l’Institut de la Transition foncière. Dans Partager les terres. De l’impératif climatique à la justice foncière, publié en juillet 2026 par la Fondation Jean-Jaurès, il dresse un constat clair.

Un vaste mouvement de concentration foncière traverse la France, dans le rural comme dans l’urbain. Or ce mouvement reste presque absent du débat public. Les discussions sur les richesses se cantonnent au capital industriel, technologique ou financier. Comme si l’économie fonctionnait hors sol.

Un patrimoine bien gardé

Les chiffres posent le décor. Depuis les années 2000, les prix immobiliers ont augmenté de 160 % ; les revenus, de 29 %. L’écart entre propriétaires et non-propriétaires se creuse. Les 10 % des Français les plus riches concentrent 44 % du patrimoine immobilier. Par ailleurs, 3,5 % des ménages détiennent la moitié des logements mis en location.

Cette multipropriété se double d’un phénomène plus massif encore en Europe : l’arrivée des investisseurs institutionnels. Leurs achats résidentiels ont atteint 64 milliards d’euros en 2020. Vonovia, premier bailleur privé européen, possède 540 000 logements, pour un patrimoine de 82 milliards d’euros.

La France fait pour l’instant figure d’exception. Selon un rapport du Sénat, les institutionnels n’y gèrent plus qu’environ 200 000 logements, soit moins de 2 % du parc locatif. Cependant, ils reviennent par des portes dérobées. Le coliving est passé de 8 300 à 14 500 places en deux ans, détenu en bloc par ces mêmes acteurs. L’habitat devient un service sur abonnement, souscrit auprès d’une plateforme.

Des fermes sans paysans

Le monde agricole n’échappe pas à cette logique. Les exploitations de plus de 100 hectares contrôlent 73 % de la surface agricole utile française. Leur nombre a chuté de 20 % en dix ans ; leur taille moyenne a triplé en quarante ans. À l’échelle européenne, 3 % des exploitations concentrent la moitié des surfaces cultivées.

En outre, la financiarisation avance vite. Une ferme française sur dix était une société financiarisée en 2023. Les données de la Fédération nationale des Safer confirment le basculement : en 2024, le marché des parts de sociétés agricoles a atteint 3,4 milliards d’euros, en croissance de 86 % sur un an.

Autrement dit, la terre change de mains sans passer par le marché classique des ventes. Des multinationales achètent le foncier, puis confient aux exploitants du matériel dernière génération et des tablettes. Des notifications leur dictent les tâches du jour. Jean Guiony décrit « des opérateurs soumis à des prescriptions définies hors de leur contrôle ». Le paysan devient prestataire sur sa propre terre.

Les conséquences pèsent sur l’installation. Selon Terre de liens, un million d’hectares changent de mains chaque année ; moins de la moitié permet des installations, le reste part à l’agrandissement. Or, pour une reprise moyenne de 35 hectares, il faut environ 200 000 euros rien que pour acheter les terres. C’est pourquoi tant de candidats renoncent avant même de commencer.

“Plug baby plug”

Un troisième acteur s’invite dans la course : la tech. En 2025, les géants du secteur ont dépensé 580 milliards de dollars pour convertir champs, déserts et friches en infrastructures d’intelligence artificielle. La France suit, derrière le slogan présidentiel « Plug Baby Plug ».

L’État prépare 35 sites « clés en main » pour des centres de données géants. Selon le décompte du collectif Le nuage était sous nos pieds, les 26 sites déjà rendus publics couvrent 1 100 hectares, dont 827 hectares vierges de toute construction. En Alsace, Microsoft a par exemple acheté 35 hectares de terres agricoles à Petit-Landau, dont 11 cultivés en bio.

Le cas de Fouju, en Seine-et-Marne, illustre le rapport de force. Ce village de 650 habitants doit accueillir le Campus IA, un data center représentant jusqu’à 50 milliards d’euros d’investissement. D’après Reporterre, sa consommation électrique approcherait celle d’un réacteur nucléaire ; l’autorité environnementale relève un projet « hors norme » artificialisant près de 90 hectares de terres agricoles. « Et là, on en crame 70 hectares pour rien », confie à Politis Jean-Noël Péché, apiculteur installé sur la commune, qui rappelle que les jeunes agriculteurs du secteur peinent d’abord à trouver de la terre.

Pendant ce temps, la sobriété foncière s’impose aux communes, aux ménages et aux petites entreprises. Le rapport y voit un révélateur : les « néo-seigneurs de la tech » ont réussi à se placer en tête de file pour le foncier encore disponible. C’est pourquoi Jean Guiony rappelle une équation simple : « pas de foncier, pas de datacenter, pas de plateforme ».

Un seul sol, et pour longtemps

Cette course s’exerce sur une ressource finie. Il faut plusieurs centaines d’années, parfois des milliers, pour former quelques centimètres de sol. Le rythme de consommation fléchit pourtant : selon le Cerema, l’année 2023 marque le niveau d’artificialisation le plus bas depuis 2009, sous la barre des 20 000 hectares.

La vigilance reste néanmoins de mise. Entre 2011 et 2023, plus de 297 000 hectares ont été consommés, l’équivalent de La Réunion. De plus, la Safer alerte sur une « consommation masquée », ces détournements d’usage (loisirs, stockage, spéculation) qui atteignent environ 45 000 hectares et dépassent l’urbanisation elle-même depuis 2018.

L’enjeu dépasse le paysage. Selon une évaluation de l’Inrae menée dans le cadre du programme EFESE, la moitié de la valeur économique des grandes cultures françaises repose sur des processus biologiques souterrains. Un hectare de sol cultivé abrite 1,5 tonne de bactéries et 3,5 tonnes de champignons. Bétonner un sol, c’est effacer instantanément cette capacité productive.

La contamination aggrave le tableau. Et l’Ademe, affirme que 76 % des sols français contiennent des microplastiques ; 98 % des exploitations présentent au moins une substance chimique dans leur sol.

Le féodalisme, version 2026

Reste le mot qui fâche. Yanis Varoufakis et Cédric Durand ont popularisé la notion de techno-féodalisme, ce pouvoir des plateformes qui nous rend tous dépendants. Cependant, les deux auteurs situent ce pouvoir dans le contrôle des données et du cloud.

Jean Guiony renverse la perspective : rien de tout cela n’est hors-sol. Le cloud repose sur des serveurs ; les serveurs reposent sur des terres, souvent agricoles, désormais artificialisées. Ce nouveau féodalisme est donc, comme l’ancien, fondé sur des fiefs bien terriens.

Le parallèle ne s’arrête pas là. Au Moyen Âge, le dominium désignait à la fois le contrôle des terres et l’autorité sur ceux qui y vivaient. Aujourd’hui, un club réduit d’acteurs acquiert l’infrastructure foncière et impose progressivement des droits d’accès.

En même temps, un mouvement de nouvelles enclosures se déploie à bas bruit dans les campagnes : grilles, clôtures, bâches et murs referment les espaces naturels.

Partager, une idée neuve ?

Face à ce constat, le rapport avance cinq propositions. D’abord, un diagnostic obligatoire de la qualité des sols au moment des ventes de parcelles. Ensuite, une nouvelle réforme agraire, favorable à l’installation des jeunes agriculteurs et aux méthodes culturales respectueuses des sols, de l’eau et de la santé. Troisième axe : restaurer des « communs fonciers », avec un objectif minimal de surface confiée, dans chaque collectivité, à des acteurs d’intérêt général.

Le rapport plaide aussi pour un antitrust foncier : identification des bénéficiaires effectifs, encadrement strict de la multipropriété au-delà de trois ou quatre logements, limites à la financiarisation des fermes. Enfin, il défend une maîtrise foncière publique élargie, notamment sur les zones d’activité et les entrées de villes.

Le législateur commence à bouger. En mars 2025, l’Assemblée nationale a adopté une proposition de loi transpartisane, portée par le député Peio Dufau, renforçant les droits de préemption des Safer contre la disparition des terres agricoles.

Souhaitons que ce droit serve effectivement à l’installation plus qu’à l’agrandissement. L’idée de partage, elle, n’est pas neuve, et l’auteur le revendique. Les Gracques plafonnaient déjà l’occupation des terres publiques au IIe siècle avant notre ère. Léon Walras écrivait en 1896 : « Les terres n’appartiennent pas à tous les hommes d’une génération ; elles appartiennent à l’humanité. »

La question du partage des terres a fondé tous les régimes politiques. Pourtant, elle a déserté nos débats. À la veille de la présidentielle de 2027, ce silence est, en lui-même, un fait politique.

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